הסכם שנחתם לפני 67 שנה סייע לאם יחידנית לילד עם מוגבלות מראשון לציון במאבקה להרחבת דירתה הקטנה. ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז מרכז קיבלה באופן חלקי את הערר שהגישה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון וקבעה כי ניתן לקדם את הרחבת דירתה גם ללא הסכמת שלושת שכניה המתנגדים.
האם מתגוררת עם בנה בדירה של כ־45 מ"ר בבניין משותף בעיר. הבניין נבנה בתחילת שנות ה־50 ובמקור כלל ארבע דירות קטנות, ששטחה של כל אחת מהן כ־40 מ"ר. במהלך השנים הרחיבו בעלי שלוש הדירות האחרות את בתיהם, וכיום, על פי היתרי הבנייה שניתנו להם, שטח כל אחת מהדירות עולה על 100 מ"ר. דירתה של האם היא היחידה שנותרה בשטחה המקורי.
האם ביקשה להרחיב את דירתה בקומה הראשונה, מעל הרחבה שבוצעה בדירה שמתחתיה, וכן לבנות עליית גג וממ"ד. אלא ששלושת בעלי הדירות האחרות התנגדו לבקשה. במרץ השנה החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לדחות אותה, בשל מחלוקות הנוגעות לזכויות הבנייה ולהיעדר הסכמות מצד השכנים. היא לא ויתרה והגישה ערר לוועדת הערר המחוזית.
המסמך הישן ששינה את התמונה
במהלך הדיון התברר כי בשנת 1959, כאשר הבניין נרשם כבית משותף, נחתם ונרשם הסכם בין קק"ל לבין בעלי הזכויות בדירות. ההסכם, שנחשב לתקנון מוסכם של הבית המשותף, הסדיר בין היתר את האפשרות של בעלי הדירות העליונות להרחיב את דירותיהם.
על פי ההסכם, בעלי הדירות העליונות רשאים לבנות מעל השטחים שנועדו להרחבת הדירות התחתונות, ללא צורך בהסכמה נוספת של יתר בעלי הדירות. ההוראה הזו, שנקבעה לפני עשרות שנים, הפכה למרכיב מרכזי בהחלטת ועדת הערר.
השכנים טענו כי מדובר בבנייה על רכוש משותף, וכי ללא הסכמתם אין לאפשר את ההרחבה. הם העלו גם טענות בנוגע להשפעת הבנייה המבוקשת על דירותיהם, לרבות חסימת חלונות ופגיעה ברכוש המשותף. מנגד, האם טענה כי ההסכם הישן מעניק לה זכות עצמאית להרחיב את דירתה, וכי אין הצדקה למנוע ממנה לעשות שימוש בזכויות הבנייה שנותרו.
ועדת הערר, בראשות עו"ד נילי בן משה־ידגר, קיבלה את עמדתה בנוגע להרחבת הדירה במפלס הקיים. בהחלטה נקבע כי ההסכם משנת 1959 מעניק לבעלי הדירות העליונות זכות להרחבה ללא הסכמת השכנים, וכי הוראותיו מחייבות גם את מי שרכשו דירות בבניין שנים לאחר שנחתם. הוועדה ציינה כי העובדה שהשטח לא הוצמד באופן רשמי לדירתה אינה שוללת את האפשרות להרחיב את הדירה, לנוכח ההוראות המפורשות בהסכם.
"להשאיר אותה בקופסת נעליים"
בדיון העלו נציגיה של האם גם את נסיבותיה האישיות. אחת מנציגותיה ציינה כי מדובר באם יחידנית לילד עם מוגבלות, המתגוררת בדירה קטנה בשעה ששכניה נהנים מדירות גדולות בהרבה. בא כוחה, עו"ד שלומי סהר, ביקש מחברי הוועדה להביא בחשבון את הפער בין הדירות ואת זכויות הבנייה שנותרו. לדבריו, אין זה הוגן "להשאיר את העוררת בקופסת נעליים" בשעה שקיים תקנון המאפשר להרחיב את הדירה ללא חתימות השכנים.
ועדת הערר הדגישה בהחלטתה כי שלוש הדירות האחרות בבניין כבר הורחבו, בעוד שדירתה של האם נותרה בשטחה המקורי. עוד ציינה כי על פני הדברים, הרחבת הדירה במפלס הקיים דומה להרחבות שביצעו השכנים, וכי בהתאם לבדיקת הוועדה המקומית נותרו זכויות בנייה המאפשרות את ביצועה, בכפוף לתיקון מצומצם של שטח הבנייה המבוקש.
עם זאת, ועדת הערר לא קיבלה את כל בקשותיה של האם. בכל הנוגע לבניית עליית גג, נקבע כי ההסכם הישן אינו מעניק לה זכות בלעדית לנצל את זכויות הבנייה בחלל הגג. לכן נדחה חלק זה של הערר, ונקבע כי יש להסיר את עליית הגג מהבקשה להיתר. גם סוגיית הממ"ד לא הוכרעה במסגרת הערר. הוועדה המקומית איפשרה לאם להגיש חלופה אחרת לבנייתו, שתיבחן בנפרד.
בסופו של דבר הורתה ועדת הערר להחזיר את הבקשה לוועדה המקומית, כדי שתקדם את מתן היתר הבנייה להרחבת הדירה במפלס הקיים, בכפוף לתיקונים הנדרשים.
